Unter Eigennutzung ist die Nutzung einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken zu verstehen, d. h. die Immobilie ist nicht fremdgenutzt bzw. vermietet, sondern wird vom Darlehensnehmer/Eigentümer selbst bewohnt.

Eine Eigennutzung kann für bestimmte Darlehensformen oder Sondervereinbarungen vorgeschrieben sein. Früher war die Eigennutzung einer Immobilie Voraussetung für die Gewährung der Eigenheimzulage. Da diese mittlerweile abgeschafft wurde, bieten sich dem Immobilienbesitzer deutlich weniger Möglichkeiten, in den Genuss vergünstigter Darlehen bei Eigennutzung zu kommen.

Eine Möglichkeit sind Darlehen staatlicher Kreditinstitute wie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Für die Gewährung eines KfW-Darlehens ist die Eigennutzung der Immobilie sogar zwingende Voraussetzung. Die örtlichen Banken treten bei der Beantragung eines KfW-Darlehens als Vermittler auf. Bei überwiegender Eigennutzung können die Finanzierungsraten an die Bank nicht beim Finanzamt steuermindernd geltend gemacht werden, wie es bei einem Renditeobjekt der Fall ist.

So muss sich der Käufer einer Immobilie im Vorfeld überlegen, ob er ein Objekt selbst bewohnen will oder durch (teilweise) Vermietung seine Steuerlast mindern möchte. Ist eine Immobilie, die zur Eigennutzung erworben wird, vom Vorbesitzer an Dritte vermietet worden, muss der neue Eigentümer dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Einige Mieter klagen gegen die Kündigung, was den Auszug zumindest verzögert. Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine vermietete Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen, sollte sich daher im Vorfeld genau erkundigen, welche Kosten hier auf ihn zukommen können und wie lange es dauern kann, bis der Mieter tatsächlich auszieht.