Der Beleihungswert einer Immobilie oder eines Grundstücks wird von der darlehensgebenden Bank nach internen Richtlinien festgesetzt. Es ist in der Regel der Preis, der jederzeit für das Objekt erzielt werden kann.

Grundlage für die Berechnung des Beleihungswertes ist der Marktwert bzw. Verkehrswert des Beleihungsobjektes, also der marktübliche Preis, der bei einem normalen Verkauf erzielt werden kann. Bei der Festlegung des Beleihungswertes wird davon ausgegangen, dass die Immobilie oder das Grundstück bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers von der Bank zwangsversteigert werden muss. Bei Zwangsversteigerungen werden normalerweise Preise weit unter Marktniveau erzielt. Daher liegt der Beleihungswert immer unter dem Marktwert bzw. Verkehrswert. Da die Bank also ein zu hohes Risiko eingehen würde, wenn sie den vollen Marktwert eines Beleihungsobjektes besichert, wird der Beleihungswert als vorläufig maximale Grenze der Beleihung herangezogen.

Der Beleihungswert gilt nur für Beleihungen im ersten Rang, d. h. für die Spitze der Rangfolge der grundbuchamtlichen Eintragungen.