Als Teilungserklärung wird die Erklärung eines Grundstückseigentümers gebenüber dem Grundbuchamt bezeichnet, dass ein auf dem Grundstück zu errichtendes (oder bestehendes Gebäude) in voneinander getrennte, abgeschlossene Einheiten unterteilt wird. Die eigentliche Teilung wird dann mit dem Anlegen unterschiedlicher Wohungsgrundbücher wirksam. Nur dadurch wird es möglich die einzelnen Einheiten getrennt voneinander zu belasten.

Die Teilungserklärung ist damit eine Grundvoraussetzung für Sondereigentum und Teileigentum und ist bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung dem Darlehensgeber vorzulegen.

Aus der Teilungserklärung ist darüberhinaus zu ersehen, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum und Teileigentum sind und welche sich im Gemeinschaftseigentum befinden. Außerdem werden durch die Teilungserklärung die Rechte und Pflichten der einzelnen Miteigentümer untereinander geregelt. 

Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden. Voraussetzung hierfür ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Behörde.