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Der Ertragswert ist eine Bemessungsgrundlage für Finanzämter, Behörden und Kreditinstitute. Er wird zum Beispiel als Grundlage für den Beleihungswert oder für die Berechnung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer herangezogen. Insbesondere bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bildet der Ertragswert die Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes. Der Beleihungswert ist wiederum als Kreditsicherheit wichtig. Die Berechnungsbasis für den Ertragswert sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
Im Ertragswertverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudewert zunächst separat ermittelt. Der Bodenwert errechnet sich aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Um den Gebäudewert zu bestimmen, wird die Jahresnettokaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten (für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis) ermittelt. Dieser Wert wird auf die Restnutzungsdauer hochgerechnet. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert ergibt dann den Ertragswert. Die Restnutzungsdauer einer Immobilie beträgt bei Wohngebäuden in der Regel zwischen 80 und 100 Jahren. Bei Geschäftshäusern liegt sie zwischen 60 und 80 Jahren. Durch Umbauten, Modernisierungen und Sanierungen kann sich die Restnutzungsdauer von Immobilien entsprechend verlängern.
Bei vollständig selbstgenutzten Objekten wie Einfamilienhäusern wird das Ertragswertverfahren nicht verwendet. Dort finden Sachwert- oder Vergleichswertverfahren ihre Anwendung.
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