Das Erbbaurecht ermöglicht es, Eigentümer eines Hauses zu sein, das auf einem fremden Grundstück steht. Als Entgelt zahlt der Erbbauberechtigte (Eigentümer oder Bauherr des Hauses) an den Erbbaurechtsgeber (Eigentümer des Grundstückes) den sogenannten Erbbauzins.

Ein Erbbaurecht ist in der Regel zeitlich begrenzt (meist 99 Jahre). Da ein Bauwerk gemäß § 94 BGB als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt, erstreckt sich das Eigentum am Grundstück normalerweise auch auf das Gebäude. Das Erbbaurecht führt zu einem Auseinanderfallen des Eigentums am Grundstück und dem darauf befindlichen Bauwerk und damit zu einer Ausnahme von dieser Regel. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt.

Das aufgrund eines Erbbaurechts errichtete Gebäude gilt somit als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks (§ 12 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG). Erlischt das Erbbaurecht, so wird der Grundstückseigentümer auch zum Eigentümer des Gebäudes. Der Erbbauberechtigte muss das Gebäude nicht vom Grundstück entfernen und erhält eine Vergütung für den Gebäudewert.

Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert: im Grundstücksgrundbuch und im Erbbaugrundbuch. Im Grundstücksgrundbuch wird das Erbbaurecht in der zweiten Abteilung zur ersten Rangstelle eingetragen. Damit wird sichergestellt, dass das Erbbaurecht bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks weiterhin bestehen bleibt. Da das Erbbaurecht genau wie ein Grundstück verkauft, vererbt und belastet werden kann, wird es in ein eigenes Grundbuch eingetragen, das sogenannte Erbbaugrundbuch.

In der Praxis wird das Erbbaurecht in Deutschland meist von Eigentümern größerer Flächen, vor allem von Kommunen, Kirchen und Stiftungen, seltener von Grundbesitzern und Unternehmen vergeben. Das Erbbaurecht bietet dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, dem Erbbauberechtigen Nutzungsbedingungen aufzuerlegen. So kann eine Gemeinde einem Sportverein beispielsweise auferlegen, das Vereinsheim nur als solches zu nutzen.

Für den Bauherrn kann ein Erbbaurecht interessant sein, wenn die Zahlung des Erbbauzinses für ihn günstiger ist als die Finanzierung eines Grundstückskaufpreises. Dies ist allerdings in Zeiten niedriger Baufinanzierungszinsen, die für den Kauf eines Grundstücks anfallen würden, für Privatpersonen kritisch zu betrachten.